Του Ηρακλή Κουζούλογλου*
Οι έννομες συνέπειες της σύναψης προσυμφώνου με συμβολαιογραφικό και ιδιωτικό έγγραφο: Ιδίως η περίπτωση της αγοραπωλησίας ακινήτου
Σύμφωνα με το αρ. 166 ΑΚ προσύμφωνο είναι, η σύμβαση, με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση, που υπόκειται στον τύπο, που ο νόμος ορίζει για τη κύρια σύμβαση, που πρέπει να συναφθεί. Πρόκειται δηλαδή για μια προπαρασκευαστική ενοχική συμφωνία στο πλαίσιο της οποίας δύο ή περισσότερα μέρη (αγοραστής και πωλητής) αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συμπράξουν στο μέλλον με σκοπό την κατάρτιση της κύριας σύμβασης. Η συμφωνία αυτή, εφόσον περιβληθεί του κατάλληλου τύπου, δεσμεύει νομικά τα μέρη σε ό,τι αφορά την κατάρτιση της μέλλουσας κύριας σύμβασης, εφόσον ξεπεραστούν οι αντικειμενικοί ή υποκειμενικοί λόγοι, που οδήγησαν στην σύναψη του προσυμφώνου.
Ευνόητα, δεδομένου του ότι το προσύμφωνο ουσιαστικά αποτελεί τον προπομπό της κύριας σύμβασης θα πρέπει να καθορίζει με σαφήνεια και πληρότητα το είδος της σύμβασης, που επίκεται να συναφθεί και τα στοιχεία αυτής. Τα τελευταία συνίστανται επί σύμβασης αγοραπωλησίας ακινήτου στο ακίνητο, το τίμημα και το χρόνο σύναψης της κύριας σύμβασης.
Ένα πρόσθετο στοιχείο, το οποίο αξίζει να επισημανθεί είναι ο τύπος, που θα περιβληθεί το προσύμφωνο. Στο αρ. 166 ΑΚ δεν ορίζεται ρητά συγκεκριμένος τύπος για την κατάρτιση του προσυμφώνου, αλλά προβλέπεται ότι αυτός ποικίλλει ανάλογα με το τύπο της οριστικής σύμβασης. Οι τύποι, που δύναται να περιβληθεί το προσύμφωνο είναι είτε ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό έγγραφο. Η τήρηση του εκάστοτε προβλεπόμενου στο νόμο τύπου είναι αναγκαία, έτσι ώστε να παραχθούν έννομα αποτελέσματα από το προσύμφωνο, που καταρτίζεται μεταξύ των μερών. Στην περίπτωση που το προσύμφωνο αφορά αγοραπωλησία ακινήτου, δηλαδή έχει ως αντικείμενο εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητο, τότε για να επιτευχθεί αυτό το αποτέλεσμα, θα πρέπει να τηρηθεί ο συμβολαιογραφικός τύπος ως ορίζει το αρ. 166, 369 και 1033 ΑΚ, χωρίς να είναι αναγκαία η μεταγραφή του.
Από την άλλη πλευρά, δεν υπάρχει καμιά νομική απαγόρευση ο πωλητής και ο αγοραστής του ακινήτου να υπογράψουν άτυπα προσύμφωνο ως ιδιωτικό συμφωνητικό. Αυτό συνήθως συμβαίνει στην πράξη, όταν τα μέρη συμφωνούν στο ποσό και ο αγοραστής δίνει μια «προκαταβολή» μέχρι την τελική υπογραφή της σύμβασης αγοραπωλησίας. Αναλύοντας την έννοια του ιδιωτικού συμφωνητικού, το τελευταίο αποτελεί μια έγγραφη συμφωνία, που καταρτίζουν τα μέρη μεταξύ τους, χωρίς την μεσολάβηση του συμβολαιογράφου, με την οποία τα μέρη δύναται να συμφωνήσουν ό,τι θέλουν στα πλαίσια του νόμου ένεκα της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων. Αντικείμενό του άρα μπορεί να είναι ακόμη και η ανάληψη υποχρέωσης για την κατάρτιση οριστικής σύμβασης αγοραπωλησίας με τους όρους, που θέτουν τα μέρη. Παρόλα αυτά, σε μια τέτοια περίπτωση, η κατάρτιση προσυμφώνου αγοραπωλησίας ακινήτου με ιδιωτικό συμφωνητικό δεν θα αναπτύσσει πλήρη δεσμευτική δύναμη, εάν υπάρξει διαφωνία των μερών, ενόψει του ότι ρητά ο νόμος αναφέρει ότι ο τύπος του προσυμφώνου με συμβολαιογραφικό έγγραφο είναι συσταστικός και κατ’ επέκταση, αν δεν τηρηθεί, το προσύμφωνο είναι απολύτως άκυρο και θεωρείται σαν να μην έγινε.
Ανασκοπώντας τα αποτελέσματα, που επέρχονται σε αμφότερες περιπτώσεις, θα πρέπει να τονίσουμε ότι επί κατάρτισης συμφώνου αγοραπωλησίας ακινήτου με συμβολαιογραφικό έγγραφο γεννώνται οι κύριες και παρεπόμενες υποχρεώσεις των μερών, καθώς υφίσταται πλέον νομική τους δέσμευση προς κατάρτιση οριστικής σύμβασης. Έτσι, σε περίπτωση που κάποιο μέρος δεν συμμορφώνεται στις υποχρεώσεις του, το έτερο μέρος δύναται να ζητήσει δικαστικά την καταδίκη του σε δήλωση βούλησης βάσει του αρ. 949 ΚΠολΔ έτσι ώστε να καταρτισθεί η κύρια σύμβαση. Από την άλλη πλευρά, η σύναψη του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου δεν αναιρεί την δυνατότητα και εξουσία διάθεσης του ακινήτου σε κάποιο τρίτο πρόσωπο από τον πωλητή, αφού επί της ουσίας κύριος του ακινήτου μέχρι και την κατάρτιση της κύριας σύμβασης παραμένει ο τελευταίος, αλλά ούτε και επιτάσσεται με την σύναψη του προσυμφώνου υποχρέωση για μεταβίβαση της νομής ή κατοχής του πράγματος στο έτερο συμβαλλόμενο μέρος. Ωστόσο, κατά γενική αρχή του αρ. 288ΑΚ μέχρι να καταρτισθεί η οριστική σύμβαση, οι συμβαλλόμενοι πρέπει να αποφεύγουν κάθε ενέργεια, που θα ματαίωνε την οριστική σύμβαση και να επιχειρούν κάθε τι που θα συμβάλλει στην κατάρτισή της. Παρατηρούμε ότι από το αρ. 288ΑΚ αναφύονται οι παρεπόμενες υποχρεώσεις των μερών, τα οποία οφείλουν να επιδεικνύουν καλόπιστη συμπεριφορά για να είναι δυνατή η εκπλήρωση της οριστικής σύμβασης. Έτσι, εάν ο πωλητής προβεί σε εκποίηση του ακινήτου του με έτερο πρόσωπο, ενώ έχει ήδη υπογράψει προσύμφωνο με κάποιον άλλον, τότε ο συμβαλλόμενος με το προσύμφωνο αγοραστής θα έχει αξίωση αποζημίωσης έναντι του πρώτου.
Ένας νομικός τρόπος για να αποφευχθούν τέτοιου είδους συμπεριφορές είναι η παράλληλη με το προσύμφωνο υπογραφή και σύμβασης χρησιδανείου μέχρι την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, έτσι ώστε ο αγοραστής να αποκτήσει την κατοχή του ακινήτου και σε μια πιθανή δίκη που θα διανοιχθεί να δύναται να προτάξει την ένσταση του αρ. 1095 ΑΚ ή ακόμα να συμφωνηθεί να περιληφθεί όρος στο προσύμφωνο ότι είναι δυνατή η σύναψη οριστικής σύμβασης με αυτοσύμβαση, παρέχοντας δηλαδή στο άλλο μέρος την δυνατότητα ακόμη και σε περίπτωση άρνησης ή μη σύμπραξης του άλλου μέρους να καταρτιστεί η κύρια σύμβαση.
Ως προελέχθη, η κατάρτιση προσυμφώνου για αγοραπωλησία ακινήτου με ιδιωτικό έγγραφο, είναι άκυρη και ως εκ τούτου μη δεσμευτική. Εντούτοις, η ακυρότητα αυτή δύναται να θεραπευτεί υπό την προϋπόθεση ότι τα μέρη προχώρησαν στην κατάρτιση της κύριας σύμβασης αγοραπωλησίας με συμβολαιογραφικό έγγραφο, οπότε και η ακυρότητα του προσυμφώνου δεν επιδρά στο κύρος της κύριας σύμβασης. Σε κάθε περίπτωση, και με δεδομένο ότι η κατάρτιση προσυμφώνου με ιδιωτικό έγγραφο αποτελεί μια ενοχική δικαιοπραξία, είναι δυνατόν το μέρος, που αρνείται την κατάρτιση της κύριας σύμβασης να ευθύνεται με τις προϋποθέσεις των αρ. 197-198 ΑΚ και να αναγκασθεί να αποκαταστήσει τη ζημιά του έτερου μέρους, η οποία συνίσταται στο αρνητικό της σύμβασης διαφέρον ή στο διαφέρον εμπιστοσύνης, δηλαδή στη ζημία, που υπέστη ο διαπραγματευόμενος, επειδή πίστεψε στην κατάρτιση της σύμβασης και την οποία θα είχε αποφύγει, αν ο αντισυμβαλλόμενος από την αρχή τηρούσε αρνητική στάση. Πρόσθετα, εάν ο αγοραστής έχει ήδη προκαταβάλλει κάποιο ποσό, ως τίμημα για την αγορά του ακινήτου, δύναται να του επιστραφεί κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού αρ. 904 ΑΚ, δεδομένου ότι ο πωλητής απέκτησε μια ωφέλεια, πλην όμως για μια αιτία, η οποία δεν επακολούθησε ((ΟλΑΠ 2/1987 ΝοΒ 36.69- ΑΠ 828/2003 ΑΠ 345/2004, δημ ΝΟΜΟΣ – ΕφΠειρ. 685/2013, ΕφΛαρ 460/2015 ΕφΔωδ 54/2007 δημ ΝΟΜΟΣ).
Από τα ανωτέρω σαφώς συνάγεται ότι η κατάρτιση προσυμφώνου αγοραπωλησίας ακινήτου με συμβολαιογραφικό έγγραφο, παρά το ότι αποτελεί μια δαπανηρή και χρονοβόρα διαδικασία, είναι αναγκαία για την πληρέστερη διασφάλιση των δικαιωμάτων των μερών και κυρίως του καλόπιστου συναλλασσόμενου. Και τούτο, διότι αφενός μεν, ο αγοραστής αναλαμβάνει την υποχρέωση να καλύψει το σύνολο της αμοιβής του συμβολαιογράφου για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, δίνοντας συνήθως μια προκαταβολή (αρραβώνα) στον πωλητή, για να διασφαλίσει την συμφωνία και να ενδυναμώσει την θέση του, αφετέρου ο πωλητής δεσμεύεται ενοχικά από την ανωτέρω συμφωνία και σε περίπτωση αθέτησής της, μπορεί να υποχρεωθεί σε συμμόρφωση δικαστικά, άλλως και αν έχει μεταβιβάσει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο, να αποζημιώσει σχετικά τον αγοραστή.
Θέλετε περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε μαζί του εδώ.
*Ειδικός συνεργάτης NoFakeNews.gr, Δικηγόρος Kouzouloglou & Associates.
